Buenos - Aires : le marché immobilier : causes et conséquences de la baisse des prix.
par Dominique Zigliara
Partie 2
- Le contrôle des changes est-il responsable de la baisse des prix de l’immobilier à Buenos-Aires ?
Je vais vous faire une réponse de Normand : oui et non.
Oui, dans le mesure où les prix de l’immobilier sont toujours exprimés en dollar, et ce en dépit des nouvelles restrictions d’accès à la devise US ; ces dernières ont donc des eu des répercussions directes, immédiates et visibles sur le marché.
Mais ceci n’est que le facteur qui déclencha la baisse. Car n’oublions pas que c’est le rapport offre/demande avant tout qui charpente les prix et leur évolution.
Depuis la crise de 2001, la tendance des prix fût fortement haussière, les prix ayant facilement été multipliés par deux, trois où quatre entre 2004 et 2010. Ce cycle de hausse touchait donc déjà à sa fin, avec où sans contrôle des changes.
- Quels furent les moteurs de ce cycle haussier ?
Premièrement la demande de biens immobiliers fut soutenue par la croissance générale de l’économie argentine de 2004 à 2010, due pour une large part à la hausse des prix des matières premières, essentiellement agricoles en ce qui nous concerne.
Deuxièmement, il y eut un autre facteur, bien que moins décisif que le premier cité, qui contribua à cette hausse : l’augmentation ininterrompue des lignes de crédit hypothécaires de 2007 à 2011, la régulation de l’activité immobilière depuis 2008 et l’amélioration su service qui s’en suivi. A ne pas négliger non plus la part des achats effectués par les étrangers qui a représenté 18 % des ventes.
Troisièmement, c’est surtout le secteur de la construction avec les fidéicomisos qui a tiré les prix à la hausse au cours de la période citée :
1) d’une part comme forme de crédit accessible
2) d’autre part comme forme d’épargne et d’investissement, voire de spéculation.
Ce dernier point est à mon avis le plus déterminant. On l’a vu avec la crise financière, un marché de plus en plus spéculatif s’expose à de brusques renversement de tendance. Les plus-value immobilières relativement peu taxées (15 à 25 %) ont contribué à l’euphorie générale ce qui fait que la part des achats spéculatifs n’a pas cessé d’augmenter au cours de cette période, aussi bien dans le neuf (sur plan) que dans l’ancien.
- Comment le cycle de hausse s’est-il interrompu ?
De la manière la plus banale et la plus naturelle : lorsque la demande réelle s’est asséchée, découragée par des prix devenus trop élevés. Par demande réelle, j’entends la demande dont l’objectif était de se fournir un logement. A partir de ce moment là, le cycle s’est inversé.
- Quelles en seront les conséquences ?
Pour ma part j’en vois deux principales.
1) La première c’est que la baisse des prix aura pour effet de permettre à nouveau au plus grand nombre de se loger. C’est à mon avis l’aspect le plus positif mais que l’on oublie trop souvent.
2) La seconde, c’est que cette baisse rappellera à ceux qui l’avaient oublié, un peu trop grisé par l’argent facile, que l’on ne s’improvise pas marchand de bien. Espérer le pactole à court terme dans l’immobilier, c’est un peu comme les apprentis boursicoteurs qui «joue» en bourse comme au casino. Mais dans les deux cas on perd plus souvent qu’on ne gagne.
Cela dit, on ne peut nier que certains professionnels de l’immobilier ont également leur part de responsabilité :
1) auprès des acheteurs, en ayant fait miroiter des plus-value à venir pour le moins aléatoires,
2) auprès des vendeurs, en faisant des évaluations qui anticipaient un peu trop des hausses qui relevaient trop souvent du mirage plutôt que de la réalité du marché.
Ces intermédiaires peu professionnels pullulent en période de hausse mais disparaissent lors des périodes de baisse comme celle que nous traversons aujourd’hui. C’est un autre aspect positif de ce nouveau cycle baissier.
Pour conclure je voudrais rappeler que l’investissement immobilier est avant tout un investissement de long terme et que son opportunité ne devrait pas s’apprécier selon une revente hypothétique définie par des extrapolations à la hausse des prix du marché dans un avenir plus où moins proche.
par Dominique Zigliara
Partie 2
- Le contrôle des changes est-il responsable de la baisse des prix de l’immobilier à Buenos-Aires ?
Je vais vous faire une réponse de Normand : oui et non.
Oui, dans le mesure où les prix de l’immobilier sont toujours exprimés en dollar, et ce en dépit des nouvelles restrictions d’accès à la devise US ; ces dernières ont donc des eu des répercussions directes, immédiates et visibles sur le marché.
Mais ceci n’est que le facteur qui déclencha la baisse. Car n’oublions pas que c’est le rapport offre/demande avant tout qui charpente les prix et leur évolution.
Depuis la crise de 2001, la tendance des prix fût fortement haussière, les prix ayant facilement été multipliés par deux, trois où quatre entre 2004 et 2010. Ce cycle de hausse touchait donc déjà à sa fin, avec où sans contrôle des changes.
- Quels furent les moteurs de ce cycle haussier ?
Premièrement la demande de biens immobiliers fut soutenue par la croissance générale de l’économie argentine de 2004 à 2010, due pour une large part à la hausse des prix des matières premières, essentiellement agricoles en ce qui nous concerne.
Deuxièmement, il y eut un autre facteur, bien que moins décisif que le premier cité, qui contribua à cette hausse : l’augmentation ininterrompue des lignes de crédit hypothécaires de 2007 à 2011, la régulation de l’activité immobilière depuis 2008 et l’amélioration su service qui s’en suivi. A ne pas négliger non plus la part des achats effectués par les étrangers qui a représenté 18 % des ventes.
Troisièmement, c’est surtout le secteur de la construction avec les fidéicomisos qui a tiré les prix à la hausse au cours de la période citée :
1) d’une part comme forme de crédit accessible
2) d’autre part comme forme d’épargne et d’investissement, voire de spéculation.
Ce dernier point est à mon avis le plus déterminant. On l’a vu avec la crise financière, un marché de plus en plus spéculatif s’expose à de brusques renversement de tendance. Les plus-value immobilières relativement peu taxées (15 à 25 %) ont contribué à l’euphorie générale ce qui fait que la part des achats spéculatifs n’a pas cessé d’augmenter au cours de cette période, aussi bien dans le neuf (sur plan) que dans l’ancien.
- Comment le cycle de hausse s’est-il interrompu ?
De la manière la plus banale et la plus naturelle : lorsque la demande réelle s’est asséchée, découragée par des prix devenus trop élevés. Par demande réelle, j’entends la demande dont l’objectif était de se fournir un logement. A partir de ce moment là, le cycle s’est inversé.
- Quelles en seront les conséquences ?
Pour ma part j’en vois deux principales.
1) La première c’est que la baisse des prix aura pour effet de permettre à nouveau au plus grand nombre de se loger. C’est à mon avis l’aspect le plus positif mais que l’on oublie trop souvent.
2) La seconde, c’est que cette baisse rappellera à ceux qui l’avaient oublié, un peu trop grisé par l’argent facile, que l’on ne s’improvise pas marchand de bien. Espérer le pactole à court terme dans l’immobilier, c’est un peu comme les apprentis boursicoteurs qui «joue» en bourse comme au casino. Mais dans les deux cas on perd plus souvent qu’on ne gagne.
Cela dit, on ne peut nier que certains professionnels de l’immobilier ont également leur part de responsabilité :
1) auprès des acheteurs, en ayant fait miroiter des plus-value à venir pour le moins aléatoires,
2) auprès des vendeurs, en faisant des évaluations qui anticipaient un peu trop des hausses qui relevaient trop souvent du mirage plutôt que de la réalité du marché.
Ces intermédiaires peu professionnels pullulent en période de hausse mais disparaissent lors des périodes de baisse comme celle que nous traversons aujourd’hui. C’est un autre aspect positif de ce nouveau cycle baissier.
Pour conclure je voudrais rappeler que l’investissement immobilier est avant tout un investissement de long terme et que son opportunité ne devrait pas s’apprécier selon une revente hypothétique définie par des extrapolations à la hausse des prix du marché dans un avenir plus où moins proche.
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