Argentine : le marché immobilier à Buenos-Aires (partie 4) .

Nous voici arrivés à la fin de notre tour d’horizon du marché immobilier à Buenos-Aires.

Pour cette dernière partie nous explorerons les perspectives du marché pour le semestre à venir ainsi que quelques astuces pour ceux qui voudraient acheter où louer en ce moment à BA (1).

Enfin, nous verrons la signification de « l’escritura de recibo » par la notaire Maitre Iris Perez Serpa de Trujillo (2) et une entrevue avec le Président du CUCICBA (Collège unique d’agent immobilier de Bueno-Aires) sur la marché immobilier de Buenos-Aires (3).

1) Dominique Zigliara, agent immobilier agréé à Buenos-Aires.

Quelles sont les perspectives du marché ?

- Les achats ventes :

Au cours du  prochain semestre il ne faudra pas s attendre à une remontée des prix mais plutôt à une confirmation de la tendance à la baisse qui se produira mécaniquement par la réduction de l’écart entre les prix demandés par les vendeurs et ceux obtenus par les acheteurs. Les vendeurs qui ne souhaitent pas revoir leurs exigences se lasseront d attendre et retireront leurs biens de la vente.

Ceci aura un effet en decalé sur le marche locatif, dont le stock augmentera .  

- Les locations

Il faudra donc s’attendre à une augmentation du stock de biens en location et à un ajustement à la baisse des prix de location.

Il est difficile de prevoir l’ampleur que prendra celle ci. Nous pouvons cependant envisager deux scenaris possibles

a) une baisse reelle mais peu perceptible, du fait de l’inflation, le simple fait que les prix n augmentent pas équivalent à leur diminution de facto.

b) une baisse importante, si  le premier scénario se conjugue avec d’autres éléments encore hypothétiques tels que les résultats de l’échéance électorale d’Octobre ou une éventuelle “ ley de alquiler “( voir encadre entrevue ci-dessous avec le President CUCICBA )

Dans les 2 cas, il faudra attendre début 2014 pour dresser un bilan de l’activité locative

même si celle ci est  “dopée“ par la demande de meublés et de colocations, qui répond à l’attraction des universités de Buenos-Aires sur les étudiants des autres pays Sud Américains.

Les conseils et astuces

- Pour la vente :  la solution de « l’escritura de recibo » ( voir l’encadré de la notaire ci-dessous )

Les acheteurs étrangers sont favorisés car cela permet des économies de transferts et une sécurité qui sont des arguments de négociation non négligeable à l’heure de décider un vendeur. En ce moment c’est la solution à privilégier. Donc ne pas vous engager dans un achat sans signaler que c’est par ce biais que vous souhaitez acquérir, et exiger avant toute remise d argent ou signature la presence de votre notaire .

Dans le cas où vous seriez vendeurs et que vous ne souhaitez pas racheter immédiatement, le « escritura de recibo » est aussi votre solution. Avant de mettre votre bien en vente verifier aupres de votre agent immobilier agree CUCICBA la situation administrative actualisée. En effet, l’absence  d’information ou le non respect des obligations vendeur ( principalement le certificat COTI + être à jour de vos obligations fiscales ) aupres de l’administration argentine pourra ralentir, voir faire echouer l’opération .

- Pour la location :

Le fait que les loyers soient désormais exprimés en pesos va favoriser automatiquement les nouveaux arrivants. Un argument de négociation utile est d offrir une possibilité de règlement partiel ou total en euros ou dollars.

Deux solutions au problème de  la fameuse “garantie “ qui vous fera défaut en arrivant et qu'exigent encore beaucoup de propriétaires :

- Régler le loyer par semestre ou année d'avance.

- Signaler aux propriétaires que votre notaire est à leur disposition pour leur expliquer

la sécurité qu’offre la certification du contrat et du “ convenio de desalojo “ que vous leur proposez .

J'espère que ce tour d’horizon orienté sur l’aspect économique, aura été utile à tous et je me tiens à votre disposition pour repondre à vos questions et approfondir les points qui vous intéressent

Je vous propose de nous retrouver d ici quelques semaines avec un article sur l influence de l’architecture francaises et des architecte francais á Buenos Aires .

Dominique Zigliara - jdzigliara@inmobiliariatjp.com.ar

2) Le Mot de Maitre Iris Perez Serpa de Trujillo, notaire de la CCIFA à propos de l “escritura de recibo “ ?

L’escritura de recibo est un acte de vente  signé à Buenos Aires qui mentionne que les fonds représentant le montant de l’opération seront transférés depuis le compte bancaire de l’acheteur vers celui du vendeur. Une fois ce transfert constaté, vendeurs et acheteurs remettent au notaire le “ recu “ qui accredite que le transfert a bien été effectué d’une part et recu de l’autre : d’ou son nom d « escritura de recibo ».

En pratique, les comptes, qui doivent être détaillés, peuvent être situés dans une banque à l’ étranger et les transferts réalisés en dollars ou euros, d’une manière absoluement légale.

3) Entrevue avec Dct HUGO MENNELLA, président du CUCICBA, college unique d agent immobilier de la ville de Buenos Aires.

- Quelles sont les perspectives selon vous du marché immobilier à Buenos Aires

Apres 9 ans de hausse continue, les prix ont marqués une pause puis s’ajustent à la baisse. En 40 ans de carrière, et depuis que j’exerce la fonction de président de la CIA Chambre Immobilière Argentine, j’ai assisté plus d’une fois à ces revirements de tendance.

La place que j’occupe au CUCICBA, organisme neutre et de régulation, me permet de vous dire que  je ne suis pas inquiet.

Le pouvoir d’attraction de la ville de Buenos Aires, aussi bien aux niveaux national que régional ou International se renforce chaque fois un peu plus. Grâce à la faible importance du crédit, le marché immobilier n a pas été exposé ici à des paramètres bancaires directs. Je pense donc que d ici quelques années cette baisse sera reconnue comme le symptôme d une crise ... de croissance, et que d’ici un ou deux ans les prix s’équilibreront et reprendront une ascendance positive .

- Que pensez-vous de l’éventualité d’une «ley de alquiler» ( régulation des baux, avec droit au renouvellement et encadrement des hausses de loyers )?

Depuis 40 ans les projets se sont succédés, avec pour principal résultat de montrer les capacités de leurs rédacteurs en matière de rédaction de texte. Si aucun n’a vu le jour, c’est que cette intervention risquerait d’entrainer une crise du logement avec de graves conséquences que personne ne peut réellement souhaiter.    

Le CUCIBA est l’organisme en charge selon la loi 2340 /07, du contrôle et de la régulation de l'activité immobiliere dans la ville de Buenos-Aires .
Les honoraires de courtages immobiliers ne pourront être perçus que par des agents immobiliers immatriculés comme tels auprès du Collège. L’émission de factures ou la perception de commission hors de ce cadre est illégale et constitue un délit .
Vous pouvez consulter la liste des agents immobiliers agrées auprès du site www.cucicba.com.ar