par Dominique Zigliara
Partie 1
L’année 2012 étant terminée, nous avons désormais suffisamment de recul pour établir un bilan sur le marché immobilier à Buenos-Aires en 2012 et tenter, dans la foulée, quelques hypothèses sur la manière dont le marché immobilier devrait se comporter à Buenos-Aires en 2013.
Un seul article ne suffirait pas à cette tâche. C’est pourquoi nous diviserons cette étude en quatre parties.
Bilan des ventes immobilières en 2012 à Buenos-Aires avec la contribution de Maître Iris Perez Serpa de Trujillo, Notaire.
Analyse des causes et des conséquences de la situation actuelle.
Analyse du marché locatif à Buenos-Aires.
Perspectives du marché immobilier à Buenos-Aires pour l’année à venir.
Première partie.
- Quel bilan faîtes-vous pour l’année 2012 en ce qui concerne le marché immobilier à Buenos-Aires ?
La baisse du volume des transactions et des prix s’est poursuivie jusqu’à aujourd’hui et nous parlons là d’une tendance de fond, donc à long terme.
La Chambre des notaires a publié son avis à ce propos : elle a annoncé une chute des transactions de 80% et des prix de 45 %.
- Quelle est la situation actuelle en ce qui concerne les ventes ?
Si on étudie en détail les variables de cette baisse on peut se rendre compte de deux points saillants :
1) Le premier est que la baisse affecte principalement les grandes surfaces, appartements familiaux et de réception, et les quartiers résidentiels.
2) Le second, c’est que les quartiers où la baisse des prix est la moins forte, voire marginale, sont les quartiers les plus populaires et que ce phénomène de baisse ne touche presque pas les petites surfaces.
C’est là, selon moi, la véritable originalité de cette évolution du marché. C’est ainsi que dans un même quartier on peut constater des différences de prix de l’ordre du simple au triple et des délais de vente s’étageant du simple au quintuple.
Par exemple un studio, aussi petit soit-il, peut toujours se vendre aux alentours de USD 2.500 par M2 dans un quartier populaire et atteindre USD 4.000 dans un quartier plus huppé tandis que dans la même rue un appartement de 180 m2 ne dépassera pas respectivement USD 900 et USD 1800 par mètre carré.
Il y a donc des secteurs plus atteints que d’autres.
Les plus touchés par la baisse sont clairement les quartiers résidentiels traditionnels comme Recoleta, Barrio Norte, Belgrano dans lesquels les produits de qualité abondent tandis que la demande est quasiment éteinte.
D’un autre côté, les quartiers de bureaux comportant des bâtiments anciens comme Congreso, Montserrat, Once, Centro, sont beaucoup moins affectés par la baisse, la clientèle étant différente et les volumes n’étant pas vraiment significatifs.
La clientèle des tours de luxe, que l‘on trouve à Puerto Madero comme dans certaines parties de Palermo, est elle aussi beaucoup plus hésitante à prendre une décision d’achat ce qui a fortement contribué à faire baisser les volumes de transaction.
Le marché du neuf évolue sur les même prémisses que le marché de l’ancien mais proposant plus de petites surfaces à la vente ses volumes de transaction sont donc plus étoffés.
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