Immobilier : chute libre des ventes, mais tout va bien quand même !

Oui, chers lecteurs, de quoi vous étonnez-vous ?

Nous sommes surpris de votre surprise...

TOUT VA BIEN.

Qu’on se le dise, qu’on se le répète sur tous les tons, qu’on en rêve : TOUT VA BIEN.

C’est notre illustre Président Normalo 1er qui l’a dit, bien qu’il semble qu’il ait été légèrement moins sûr que tout allait si bien lors de son discours historique (pendant le temps du dit discours uniquement) de la semaine dernière.

D’ailleurs, comme vous le savez, les problèmes zéconomiques n’arrivent qu’aux autres. Eh oui, cela n’arrive qu’à tous ces zétrangers qui ont voulu faire les malins avec leur spéculation immobilière : nous avons nommé les Espagnols, les Américains (ah ceux là !), les Anglais et autres Irlandais, sans parler des Chinois (mais non tout va bien en Chine, puisque nos zéconomistes bien-aimés nous le disent à l’envi ! Eh bien nous, à la Chronique de Cochon sur Terre, nous vous répétons que cela va mal et que la Chine connait une bulle immobilière COLOSSALE. Souvenez-vous en svp.)

En tout ce n’était pas à nous que cela arriverait, hein !

Voici quelques piqures de rappel datant de Novembre 2012 à propos de l’immobilier à Paris et en Ile de France.

Que constatons-nous ?

1) Très forte baisse des ventes immobilières à Paris et en Ile de France,

Entre Juin et Aout 2012 il s’est vendu 35.000 logements à Paris et en Ile de France.

Ce qui représente une baisse de ... - 19 % par rapport à la période Juin - Aout 2011, après une baisse de - 22 % au second trimestre 2012 par rapport à la même période en 2011. Cela représente une baisse de - 35 % par apport à la moyenne des seconds trimestres s’étalant de 1997 à 2007.

En Septembre il semblerait que ce soit encore pire : on constaterait une baisse d’environ - 30 % à - 40 % des ventes de logements anciens à Paris et en Ile de France.

Les prix n’ont pas encore baissé significativement mais ils stagnent puisqu’il apparait que les vendeurs s’accrochent encore à leurs « anciens » prix tandis que de nombreux acheteurs ont disparu. Ceux qui restent n’entendent pas acheter aux prix actuels. Il y aura donc ajustement et ce ne sont pas les vendeurs qui gagneront à ce jeu là. Il semblerait d’ailleurs qu’on ait déjà enregistré une baisse des prix de 0.5 % à Paris pour Septembre 2012.

La longue et douloureuse chute des prix du marché immobilier parisien ne fait que commencer mais elle risque de s’accélérer soudainement dés que les vendeurs seront forcés de vendre pour X raisons et qu’ils baisseront tous en même temps leurs prix.

Comme à chaque fois.

2) mise en chantier de logements neufs en chute libre,

66.932 : c’est le nombre de mise en chantier de logements neufs pour le troisième trimestre 2012. C’est le niveau le plus bas depuis ... 1998 !

Sur les 9 premiers mois de l’année 2012, on constate une baisse de 14.7 % par rapport à la même période de 2011.

Pour en revenir à nos prix immobiliers à Paris, les prévisions de nombreux professionnels sont franchement maussades, certains diront pessimistes (toujours les mêmes !) et nous, à la Chronique de Cochon sur Terre, nous les trouvons simplement réalistes (évidemment !), pour les raisons que nous exposeront un peu plus bas.

Plusieurs rapports issus de sociétés privées, de banques et autres, non liés aux notaires où à l’Etat, voient les prix de l’immobilier chuter en France entre 25 % et 40 %, dont 35 % à Paris dans les 5 à 10 ans à venir et au moins 10 %, toujours à Paris, dans les 18 prochains mois.

Cela nous apparait tout à fait justifié (les 40 % bien sûr).

D’ailleurs, le mois dernier, l’agence de notation S&P a dégradé certaines banques françaises (BNP-Paribas, Cofidis et Solfea) et en a placé d’autres sous perspective négative (Société générale, Allianz Banque, BPCE, Crédit agricole, le Crédit foncier et communal d'Alsace-Lorraine, le Crédit mutuel, Exane, La Banque postale et Socram Banque) , celles précisément qui sont les plus exposées au marché immobilier français, en raison du peu de prise en compte dans leurs bilans des risques importants de baisse du marché immobilier en France.

3) malgré des taux d’emprunts qui sont au plus bas.

Pourtant les emprunteurs sont de plus en plus rares en dépit d’un taux moyen de 3.37 % sur 17 ans (207 mois pour être précis).

Sur les neuf premiers mois de l’année 2012, la demande de crédit immobilier a chuté de 30.5 % tandis qu’elle baissé de ... 45.8 % en Octobre 2012, en comparant avec les mêmes périodes de 2011.

Pourquoi penser que les prix sont trop élevés ?

Par rapport à quoi, à qui et à où ?

Tout simplement par rapport aux revenus disponibles des ménages. L’on ne peut comprendre l’évolution des prix de l’immobilier sur le long terme de tel où tel endroit qu’en tenant compte des revenus disponibles de ceux qui habitent sur place. Si ces revenus disponibles baissent, que ce soient par l’inflation, les impôts qui augmentent etc, les prix de l’immobilier s’en ressentiront forcément à la baisse ; que les revenus montent, et ce sera l’inverse. Mais généralement, sur la longue durée, les prix sont cantonnés dans un canal, pour reprendre un terme boursier. Parfois, les prix s’emballent fortement et sortent du canal de long terme pour caracoler quelques temps avant de s’effondrer. Nous avons alors affaire à une bulle car lorsque les revenus disponibles des ménages ne suivent plus, la décorrélation entre les prix et les revenus devient trop importante et les prix ne peuvent plus se soutenir dans le vide ; c’est à dire sans acheteurs. C’est à ce moment là que la bulle éclate.

C’est là où nous en sommes aujourd’hui.

Jacques Friggit est l’inventeur de cette corrélation revenus disponibles des ménages / prix immobiliers ; c’est à lui que nous devons le fameux « tunnel de Friggit » dont nous venons de parler, c’est à dire ce canal dans lequel on peut observer la corrélation des revenus disponibles des ménages et des prix de l’immobilier.

Nous vous avons reproduit ci-dessous les derniers graphiques illustrant la situation actualisée en Septembre 2012.

Vous pouvez trouver tous les graphes de Jacques Friggit ici.

1. Prix des logements et montants des ventes de logements.

Comme vous pouvez le voir ici l’indice des prix de logement anciens rapportés aux revenus disponibles (courbe noire) est toujours très largement en apesanteur par rapport à la moyenne longue qui se situe entre les deux lignes en pointillées. Parallèlement vous pouvez observer que le volume des ventes est en train de s’effondrer. C’est désormais au tour de la courbe noire de devoir rentrer dans le canal : mais la bulle devra d’abord exploser, ce qu’elle est en train de faire, selon toutes les apparences. Et cela durera... longtemps.

2. Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages

Sur ce graphique nous pouvons observer le pouvoir d’achat immobilier des ménages en France depuis 1965. C’est à dire les revenus disponibles. Après un pic au milieu des années 70 nous observons que la chute de ce pouvoir d’achat immobilier a débuté à la fin des années 2000, précisément au moment où les prix de l’immobilier commençaient leur folle hausse, mais également au moment où le pouvoir d’achat réel des ménages entamait une baisse qui n’a pas cessé depuis lors (et qui n’est pas prêt de s’arrêter).

Dans de nombreux pays occidentaux, notamment aux USA (ce qui n’est pas notre cas où en tout cas pas dans ces proportions), le recours à la dette, aux crédits à la consommation et la bulle immobilière crée par les taux bas, tout cela a masqué un temps cette chute du pouvoir d’achat réel des ménages. Aujourd’hui, alors que la bulle immobilière a éclaté, l’ampleur du désastre est révélée au grand jour.

Ce graphique le montre parfaitement.

3. Prix des logements et loyers.

Vous pouvez constater la décorrélation en 1991 entre les prix parisiens et les prix de la province. La bulle parisienne a duré une dizaine d’année environ et a éclaté sans que les prix de l’immobilier en province ne soient touchés, ni à la hausse, ni à la baisse.

Ce qu’il y a de remarquable c’est que les prix de l’immobilier parisien sont rentrés dans le tunnel de Friggit, c’est à dire qu’ils sont retournés à leurs prix moyens de long terme. Mais c’était sans compter la bulle crée de toute pièce par la FED et les banques centrales après l’éclatement de la bulle Internet. Leur politique des taux bas a provoqué une autre bulle, beaucoup plus grave par sa taille, dont l’éclatement est en cours et dont les conséquences seront bien plus destructrices que celle de la fin des années 90 en raison des dettes gigantesques qui furent amassées pendant cette période de folie.

Pour résumer, nous sommes au bord d'une longue chute des prix de l’immobilier en France, et plus particulièrement à Paris et en Ile de France (- 10 % dans les 18 mis à venir et entre 30 et 40 % sur dix ans pour Paris ?).

Pendant ce temps là, tout le monde est content à Cochon sur Terre, le meilleur des mondes.